La loi de finances 2025 a été adoptée. Découvrez les principales mesures qui intéressent le secteur de l’immobilier.
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De nombreuses mesures fiscales ont été récemment adoptées par la loi de finances pour 2025 qui intéressent le secteur immobilier. Au menu : du nouveau pour les travaux immobiliers, de la fiscalité appliquée aux plus-values immobilières, les donations faites en vue d’un achat immobilier, la location meublée, le prêt à taux zéro (PTZ), etc…
On vous détaille tout ce que vous devez savoir.
✅ Les plus-values immobilières
Cession d’un droit de surélévation
Les plus-values résultant de la cession d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation étaient exonérées d’impôt sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve que l’acquéreur s’engage à réaliser et à achever les lots ainsi créés destinés exclusivement à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.
La loi de finances pour 2025 prolonge cette exonération jusqu’au 31 décembre 2026.
Cession au profit d’organismes sociaux
Jusqu’au 31 décembre 2025, il est prévu l’application d’une exonération d’impôt sur le revenu pour les ventes de biens immobiliers réalisées au profit :
- d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, organismes de foncier solidaire, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition ;
- de tout autre acheteur qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.
La loi de finances pour 2025 aménage ce dispositif pour les opérations réalisées en Corse. L’exonération de plus-value pour les cessions en faveur de la production de logements sociaux et intermédiaires (CGI, art. 150 U-II-7), est prorogée jusqu’au 31 décembre 2025. Elle écarte l’abattement exceptionnel applicable pour les cessions de terrains, biens ou droits situés en Corse en zones tendues (CGI, art. 150 VE).
✅ Le dispositif « Loc’Avantages » est maintenu
Le dispositif « Loc’Avantages » qui avait été supprimé fin 2024, est reconduit jusqu’en 2027. Il permet aux bailleurs qui louent leur logement avec un loyer inférieur aux prix du marché, à des locataires aux revenus modestes, de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
En savoir plus sur Loc’Avantages
✅ Prêt à taux zéro (PTZ), extension temporaire sur tout le territoire
À partir du 1er avril 2025, la loi de finances pour 2025 étend le prêt à taux zéro à tous les logements neufs (qu’il s’agisse d’un projet en habitat collectif ou individuel) sur l’ensemble du territoire français jusqu’au 31 décembre 2027. La nouvelle mesure concerne les offres de prêt émises entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027. Un décret viendra fixer les conditions d’éligibilité du PTZ neuf comme la composition du foyer, ses revenus et la quotité maximale de l’achat immobilier finançable par ce prêt.
✅ Les donations défiscalisées en vue d’un achat immobilier
La loi de finances pour 2025 crée une nouvelle exonération de droits de mutation à titre gratuit au profit des dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire si ces sommes sont affectées par ce dernier, au plus tard le dernier jour du 6ème mois suivant le versement :
- à l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
- à des travaux et des dépenses éligibles à la prime de transition énergétique et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale.
Pour bénéficier de cette exonération, le donataire doit s’engager pour une durée de 5 ans à compter de la date d’achat de l’immeuble ou de son achèvement, s’il est postérieur, ou de l’achèvement des travaux :
- à conserver l’immeuble comme résidence principale ;
- ou à l’affecter à la location à usage d’habitation principale.
Il faut noter que cette exonération ne s’applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié du crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ou de la prime de transition énergétique.
✅ Réforme des droits de mutation à titre onéreux
Pour faciliter l’accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 prévoit que le conseil départemental puisse réduire le taux prévu à l’article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour les primo-accédants (CGI, art. 1594 F septies). Toutefois, l’acquéreur devra prendre l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Un décret viendra préciser les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé. Parallèlement, la loi autorise les départements à augmenter, selon un calendrier précis, et jusqu’à 5 % les droits de mutation à titre onéreux, jusqu’à présent plafonnés à 4,50 % et ce, pour les transactions conclues entre 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cette hausse ne pourra pas s’appliquer lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale (CGI, art. 1594 F septies).
✅ TVA appliquée aux travaux immobiliers
Plusieurs mesures sont ici à signaler, notamment les suivantes :
- remplacement de l’attestation par une mention sur la facture pour l’application de la TVA sur les travaux de rénovation bénéficiant du taux réduit de 5,5 % ou 10 % ;
- augmentation du taux de TVA applicable aux chaudières susceptibles d’utiliser des combustibles fossiles qui passe à 20 % ;
- application du taux réduit de TVA à 5,5 % à des travaux de livraison et d’installation d’équipements de production photovoltaïque d’une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatt-crête associés à un dispositif de stockage ou de pilotage de la consommation ;
- exonération de TVA pour les travaux d’entretien et de restauration des stèles et monuments commémoratifs dédiés aux victimes d’attentats.
✅ Exonération des droits de mutation des dons pour l’achat d’une résidence principale
Les dons familiaux d’argent (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants) sont exonérés de droits de mutation s’ils sont destinés à l’achat ou à la construction d’une résidence principale, ainsi qu’aux travaux de rénovation énergétique du bien. Cette exonération est plafonnée à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire à condition de conserver le bien pendant au moins cinq ans.
✅ Évolution de la fiscalité des locations meublées non professionnelles
La loi de finances rehausse la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier, mis en location meublée non professionnelle (LMNP), en réintégrant l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables, dans le calcul de la plus-value de cession.
Sont exclues de cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.
En revanche, les propriétaires seront toujours exemptés d’impôt sur les plus-values de cession après une détention de 22 ans de leur logement et de cotisations sociales après 30 ans.
✅ Autres mesures à retenir
La loi de finances pour 2025 aménage en outre les dispositifs suivants :
- en ce qui concerne la déclaration des biens immobiliers, il est précisé que les personnes qui occupent, sans en être propriétaires (locataires, occupant à titre gratuit, etc.), des locaux meublés à titre d’habitation autre qu’à titre principal sont tenues d’indiquer à l’administration fiscale, sur leur déclaration d’impôt sur le revenu, l’adresse et les éléments d’identification de ces locaux ainsi que de leur propriétaire.
- le dispositif d’exonération fiscale de la valeur de l’avantage résultant, dans une société de multipropriété, de la jouissance gratuite du bien par les associés, est pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2026.
- pour le crédit d’impôt pour investissement productif en outremer, l’agrément fiscal préalable est remplacé par une obligation d’information de l’administration, à compter du 15 février 2025.
- la loi de finances pour 2025 aménage le mécanisme de réduction du loyer de solidarité appliqué par les bailleurs sociaux, sous conditions.
Sources : Loi de finances pour 2025 du 14 février 2025, no 2025-127
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