Etablissement d’un code de déontologie.
Nous arrivons cahin-caha à la création d’une nouvelle profession règlementée, par la création d’un code de déontologie en douze articles.
Nullité du mandat si commencement d’exécution avant la fin du délai de réflexion : ne pas confondre vitesse et précipitation.
CIV 1° 1er juillet 2015 n° 14-15.753 INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER L’agent immobilier impatient risque de perdre son droit à indemnité. FAITS 28 mai 2010 : une SCI donne mandat à un agent immobilier un mandat signé « hors établissement ». Il porte tout de même sur un appartement au prix de 2 350 000,00…
Opération de défiscalisation immobilière et devoir de conseil.
Opération de défiscalisation immobilière et devoir de conseil.
Safer : droit de préemption – rien de sert de jouer avec le délai d’exécution de l’avant contrat.
Pour protéger le vendeur et l’acquéreur de la préemption SAFER, vous notifiez un mois et vingt cinq jours avant la date de péremption du compromis, car vous savez que les SAFER déclarent leur volonté d’acquérir au dernier moment.
Construction sans autorisation – point de départ de l’action en démolition.
A partir de quelle date, une construction illégalement édifiée ne pourra pas risquer la démolition ? La réponse est essentielle, car elle évitera de mettre en vente un bien risquant de disparaître !
Assurance du locataire : Pas de faute de l’agent immobilier lorsqu’une relance a été effectuée annuellement.
CIV 2° 26 mars 2015, n° 14 – 13293 INTÉRÊTPOUR L’AGENT IMMOBILIER : Question : quelle est la limite de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de défaut d’assurance du locataire ? Doit il effectuer une police quasi quotidienne des attestations des locataires ? NON FAITS Une SCI propriétaire avait confié la gestion de deux appartements…
Travaux effectués sur une construction irrégulière : quelles autorisations à demander ?
Pouvoir exercer son devoir de conseil et avertir le futur acquéreur d’un bâtiment construit ou rénové (avec changement de destination) sans autorisation (permis de construire ou autorisation de travaux.
L’impossible déduction des honoraires de l’agent immobilier en passif de succession.
En matière de vente de l’immeuble successoral, la question est récurrente et peut très bien se justifier. Les héritiers ont des droits de succession à payer, ils sont obligés de mettre en vente tel ou tel biens ayant appartenu au défunt.
Crédit immobilier accordé à un non professionnel. Point de départ du délai de prescription.
Expliquer aux emprunteurs immobiliers non professionnels (présents ou futurs) la sévérité des banques dans le recouvrement de créances impayées. Cette décision va très certainement « réveiller » pas mal de services contentieux.
Résolution de la vente en cas de disparition d’un immeuble par destination.
Nous sommes dans le quotidien du travail de l’agent immobilier. Le vendeur qui enlève certains équipements est sanctionné par la RESOLUTION de la vente. La décision, d’une sévérité sans égale, est un bon exemple de ce qui est meuble (peut être retiré – sauf convention contraire) et immeuble (ce qui doit rester – sauf convention contraire).
Un certificat qui ne certifie rien ! Obtention d’un certificat d’urbanisme pre-operationnel : pas de garantie d’obtention du permis de construire …
Cour Administrative d’Appel de DOUAI, 5 mars 2015, n° 13DA011197 Intérêt pour l’agent immobilier : « A VENDRE, Terrain à bâtir –C.U. » Ces quelques mots suffisent-ils à assurer la qualification de « à bâtir » pour le terrain à vendre ? Non, un refus est toujours possible pour des problèmes de sécurité. Vous avez vendu un terrain à bâtir,…
Congés pour vendre suivi de la vente de l’immeuble dans son entier – pas de renaissance du droit de préemption du locataire.
Le droit de préemption du locataire est purgé. A l’issue du bail, ce dernier n’aura plus de titre d’habitation et devra libérer les lieux.
En cas de vente de l’entier immeuble, dans des conditions que le locataire jugerait plus favorable, doit-on à nouveau purger son droit ? Existe-t-il un droit de préemption subsidiaire ?
Recevoir une rémunération par le vendeur et par l’acquéreur, c’est possible ! Avec la bénédiction de la cour de cassation…
La décision du 9 avril dernier n’est pas originale, mais elle précise et combat beaucoup d’idées reçues. L’agent immobilier doit « oser » établir une rémunération vendeur ET une rémunération acquéreur. Le montant des deux rémunérations reste un choix politique et commercial de l’entreprise, mais la jurisprudence en confirme la possibilité, par une décision de CASSATION, nette et précise.
Bail commercial : si pas de fonds de commerce, pas de bail commercial !
Cour d’appel de PARIS 5 mars 2015, n° 13/21 573 Intérêt pour l’agent immobilier : Cette décision vient donner un exemple de ce qui est un bail commercial et ce qui n’en est pas. Elle va intéresser le promoteur ou le gestionnaire de centres commerciaux, à l’effet d’avoir une analyse critique sur les montages juridiques…
Logement jugé indécent : pour suspendre le paiement du loyer, le locataire doit démontrer une impossibilité d’utilisation.
Voici un exemple d’appréciation de la notion de décence d’un logement. Quel est le seuil de tolérance pour que le locataire suspende le paiement du loyer ?
Copropriété horizontale – le jardin « partie commune a usage privatif ». Une bombe à retardement !
Tout le monde a eu à faire à la « copropriété horizontale ». Longtemps utilisée comme alternative à la règlementation du lotissement, avec les aléas que l’on connait, la jurisprudence analyse la « partie commune à usage privative » d’une manière défavorable.
Une bonne désignation du bien vendu : la clé du succès.
Intérêt pour l’agent immobilier : Il faudra toujours insister sur la bonne rédaction de la désignation dans une vente. L’agent immobilier a été protégé par une rédaction exacte du bien vendu. FAITS Dans le cadre d’une vente passée chez le notaire, l’agent immobilier a été mis en cause en dommages intérêts (et le vendeur…
Départ de l’associe d’une Sarl et mise en place d’une activité concurrente.
Intérêt pour l’agent immobilier : Rappel des principes régissant le départ d’un gérant par rapport à l’activité de la société. La question est simple : peut-on, en toute impunité et sans avoir à verser des dommages intérêts, s’installer en face et démarcher la clientèle de l’ancienne société ? La réponse est oui et pour éviter bien des…
Lotissement – caducité des règles – Suppression de la possibilité de maintien des règles initiales
Intérêt pour l’agent immobilier : Lors de la vente d’un terrain à bâtir ou d’une maison en lotissement, l’établissement de la consistance du bien vendu dépendait du maintien ou non des règles d’urbanisme contenues dans le règlement ou le cahier des charges. LE CONTEXTE JURIDIQUE La loi ALUR (article 159) retire aux colotis la possibilité…
Location meublée : publication des plafonds de loyers « raisonnable »
Location meublée : publication des plafonds de loyers « raisonnable »
Modification de statut : agent commercial / salarie
INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER L’Agent Immobilier qui s’est adjoint des agents commerciaux ne peut en aucune manière leur proposer un contrat de travail et profiter de la période d’essai pour s’en séparer ! Pas de garde fou sur un changement d’attitude du salarié après un changement de statut ! FAITS Collaboration pendant sept ans en tant…
Un droit de jouissance exclusif ne peut pas être perpétuel.
CIV 3° 28 janvier 2015 FS-P+B+R+I Intérêt pour l’agent immobilier : Nous étions tous certains que le propriétaire d’un bien pouvait consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien. On pouvait, par la technique du démembrement, créer, sur sa propriété tel droit réel…
Pas d’exonération des vices caches pour le terrain traverse par des canalisations.
CIV 3° 21 janvier 2015, n° 13 – 24.831 Intérêt pour l’agent immobilier : Consistance du terrain à bâtir, dans son sous-sol : mauvaise surprise, il y a des canalisations et le projet de construction de l’acquéreur doit être modifié. Le surplus de coût est il indemnisable ? oui … FAITS Une SCI avait acquis…
Franchise : pas de résiliation possible en cas de changement de franchiseur.
Intérêt pour l’agent immobilier : Est il possible de réagir face au changement de structure franchiseur ? non … FAITS Un Agent Immobilier franchisé a eu la surprise de constater que son franchiseur a cédé son activité. Il désire profiter de cette situation pour résilier le contrat et reprendre son indépendance Le contrat de…
Délai de paiement au locataire accordé par la loi alur, application aux baux en cours.
Intérêt pour l’agent immobilier : Pour l’application de l’article 24 de la loi ALUR[1], l’AI gestionnaire de biens immobiliers ne fera pas de distinction entre les baux signés avant ou après la promulgation de la loi. La loi ALUR a réformé l’article 24 de la loi de 1989 accordant la faculté au juge d’accorder un…
