Un locataire peut défendre l’accès au bien loué sans passer par son propriétaire.
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Si le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le rétablissement dudit passage
IL A ETE JUGE QUE :
Le locataire peut tout à fait exiger du voisin de son propriétaire la suppression d’un obstacle à son passage dès lors qu’il constitue un « trouble manifestement illicite », et ce en dehors de toute revendication d’une servitude (action réelle immobilière réservée au propriétaire).
Compte tenu du « trouble manifestement illicite », l’action peut tout à fait être établie par la voie du référé.
QUE S’EST IL PASSE ?
Location d’une villa voisine de la propriété d’une société civile immobilière.
Le locataire traverse la propriété de la SCI pour accéder à la villa par un chemin marqué (servitude conventionnelle). Sans ce chemin, il ne peut pas accéder en voiture.
La SCI a placé une chaîne et un écriteau « propriété privée, défense d’entrer ».
Assignation en référé de la part du locataire (et non du propriétaire).
Bien entendu la SCI argumente sur le fait que le locataire n’a pas « intérêt à agir » car c’est au propriétaire de faire valoir le droit de passage et non au locataire.
C’est ce qui a été jugé par la Cour dans un arrêt de rejet : « Si le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fond qu’il loue, il peut en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement du passage ».
Or donc, il faut retirer la chaîne, enlever le panneau et laisser passer le locataire.
ATTENTION A LA DEFINITION DE L’ACCES LORS DE L’ETABLISSEMENT DES BAUX.
Le rédacteur du bail doit faire attention à l’accès au bien loué, surtout dans les zones rurales : chemin public, privé, servitude ? Attention, cela fait partie de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.
Nous assistons, en jurisprudence, à un renforcement des droits des locataires.
A suivre…
Sources : Cassation 3° chambre civile : 16 janvier 2025 n° 23-19.970
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