CIV 3° 21 janvier 2015, n° 13 – 24.831
Intérêt pour l’agent immobilier :
Consistance du terrain à bâtir, dans son sous-sol : mauvaise surprise, il y a des canalisations et le projet de construction de l’acquéreur doit être modifié. Le surplus de coût est il indemnisable ? oui …
FAITS
Une SCI avait acquis d’un département une parcelle de terrain à bâtir.
Le projet initial a été modifié compte tenu de la découverte de diverses canalisations (eau, gaz, chauffage urbain).
La SCI assigne le département vendeur en remboursement du surplus du coût des travaux. Elle a eu gain de cause.
LE CONTEXTE JURIDIQUE
Il avait déjà été jugé que « l’existence de servitudes non apparentes grevant l’immeuble, non signalées à l’acquéreur, ne constitue pas un vice caché mais relève exclusivement de l’obligation de dénonciation prévue à l’article 1638 du Code civil (Cass 3° 27 février 2013, n° 11 – 28.783 P + B + R).
Pas de vice caché : la clause d’exonération habituellement stipulée n’est pas opérante pour des canalisations. L’acquéreur victime ne peut espérer une indemnisation qu’en cas de démonstration de la connaissance par le vendeur de la réalité du vice.
LA QUESTION POSEE A LA JURIDICTION
Quid de la méconnaissance de la situation par le cédant ?
Doit-on démontrer que le vendeur était informé ?
L’acquéreur doit il faire des recherches ?
LA DECISION DE LA JURIDICTION
1°) Une éventuelle méconnaissance de la situation par le vendeur ne suffit pas à le dédouaner de son obligation : le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l’acquéreur de toute éviction en cas de servitudes non apparentes (confirmation de la jurisprudence antérieure).
2°) Nouveauté : l’acquéreur, même professionnel, n’est pas tenu de se renseigner par rapport à l’existence des canalisations.
Or donc : indemnisation dès lors que les canalisations étaient incompatibles avec son projet inexistant – il y a lieu de présumer qu’elle n’aurait pas acquis la parcelle, ou à un prix plus bas, si elle avait été informée.
NEXICONSEIL :
Attention à la vente du terrain à bâtir : ici, la décision concerne deux parties professionnelles pour la mise en place d’une importante promotion immobilière.
Mais elle peut très bien être transposée à la vente du terrain à bâtir de Monsieur et Madame « Tout le monde ». En effet, et en dehors du lotissement où les servitudes sont bien établies, il faut bien faire parler le vendeur et éventuellement se renseigner sur les réseaux de canalisation auprès des municipalités.
Attention, ni le vendeur, ni l’acquéreur sont professionnels, l’Agent Immobilier est professionnel !
La responsabilité de l’AI se limite à ce qui est raisonnablement possible : si pas de plans ou autres documents, pas de responsbilité.
